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蛋壳公寓前三季度净亏损25亿 陷入租金贷“罗生门”

来源:北京赛事新闻网 编辑:北京赛事新闻网 时间:2019-12-03

  近年来,长租公寓在一、二线城市快速扩张,却也频频陷入“破产”风波。日前,杭州中择地产又因资金链断裂停止运营,欠条总额达2000万元。事实上,据《中国经营报》记者不完全统计,今年以来,全国已有超过20家长租公寓公司“出事”。

  在资金紧张的情况下,自如、青客、蛋壳三家头部长租公寓服务商也在积极寻求上市“回血”的机会。11月5日,长租公寓服务商青客公寓宣布在纳斯达克全球市场挂牌交易,股票代码“QK”。截至目前,“长租第一股”青客每股14.94美元,市值约7.09亿美元,短短20天市值已蒸发一亿多美元。

  与此同时,另一个长租公寓服务商蛋壳公寓也紧跟青客,向美国证券交易委员会(SEC)递交F-1招股书,预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。但招股近一个月,至今还未成功上市。

  《中国经营报》记者注意到,争先上市、屡陷破产风波的背后,是长租公寓服务商巨大亏损所带来的资金压力。据招股书披露,截止到2019年6月前的九个月,青客公寓资产负债率高达132.83%,已达到“资不抵债”;蛋壳则在今年前9个月净亏损也达到25.16亿元。

  多位受访专家表示,长租公寓目前以分散式为主,类似于第三方托管的“二房东”模式,还涉及租金贷等金融创新,客观上来讲业务更加复杂,产业链拉长。由于目前难以盈利,如果一个环节出错,导致资金链发生问题,就容易“爆雷”。

  对于业绩和企业发展问题,记者致电、致函蛋壳公寓,相关负责人表示:“目前具体信息还不能向外透露,相关问题已转交至相关部门。”

  头部企业争先上市

  目前,蛋壳公寓在北京、深圳、上海、杭州等13个城市共运营40余万间房屋。

  规模的迅速扩大,也带来营收的成倍增涨。据招股书披露,蛋壳公寓在2017年、2018年及2019年前三季度营收分别为6.6亿元、26.8亿元以及50.0亿元。其中,2019年三季度单季超过20亿元人民币,同比增长接近160%。蛋壳公寓坦言:“其收入来源主要包含收取的房租以及对租客收取的相关服务费用。”

  而从城市分布角度来看,在2017年末,蛋壳在北上深等一线城市的公寓数量占比仍接近90%,但这一比例正在逐渐下降。截至2019年9月底,一线城市公寓比例已接近50%,杭州、南京、苏州等二线城市逐渐开始“冒头”。

  中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示,长租公寓的崛起,一方面在于2016年后房价的次飙升导致住房需求得不到满足,住房矛盾突出;另一方面,在国家“租购并举”强力支持下,各地也密集出台了长租公寓的优惠政策、相关立法和配套制度建设;同时,住房市场从增量房转入到了存量房的时代,长租公寓有助于企业品牌的建设、产品的增值和经营能力的提升。

  然而,亏损问题依旧严峻。相关数据显示,蛋壳公寓在2017年、2018年净亏损分别为2.72亿元、13.70亿元,尤其在今年前三季度净亏损甚至达到25.16亿元人民币。蛋壳公寓方面表示,公司整体尚未盈利主要是由于其过去两年持续高增长,大量的资源投入到新城市及新公寓的开发过程中。

  蛋壳公寓正在积极“备战”上市,而青壳公寓却在冲刺前“踩刹车”。上市前4天,青客公寓出人意料地再次更新F-1招股文件,将发行规模从此前的520万股ADS临时下调至270万股ADS。这一举动,将使青客公寓上市募得资金减半,其最高募得资金从近1亿美元的估值腰斩至约4800美元。

  最终,11月5日,青客公寓在纳斯达克成功上市。业内人士告诉记者,成功上市将为长租公寓服务商注入可观的资金,使其资金链暂时不会断裂。“目前因为资金问题,长租公寓破产并拖累租客的例子太多了”。

  贝壳研究院数据也显示,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。

  如何解决盈利难题,是上市后摆在“青客们”面前的重要问题。盘和林认为,盈利难主要因为我国长租公寓经营方式比较单一,除了租金、水电费以外没有别的收入,加之租金回收期长且考虑到公寓正常的运营维护成本,企业基本没有什么盈利空间。

  “要想突破盈利禁锢,还是需要建立起围绕公寓的经济生态圈。”他表示,比如购物、餐饮、娱乐、保洁、培训等配套服务,这种“公寓+服务”的模式更能够帮助长租公寓摆脱传统的经营模式,拓展其经营范围,扩大其盈利空间。

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