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二是新版《城市房地产管理法》将闲置土地处理上升至法律层面

来源:北京赛事新闻网 编辑:北京赛事新闻网 时间:2019-10-26

  年初以来,土地购置面积与新开工面积指标走势出现严重背离。究其原因,主要有以下几点:一是年初以来,土地合作开发和并购大幅增加,但由于二级市场土地交易信息并未完全纳入统计体系,收并购土地不计入土地购置却会产生新开工。二是新版《城市房地产管理法》将闲置土地处理上升至法律层面,各地加速闲置用地处理;土地增值税法已公开征求意见,未来,通过囤地坐享增值收益将大打折扣,部分陈年囤地加速入市。三是市场预期发生转变,开发企业追求高周转;在地方政府配合下,“拿地即开工”已成为现实。

  数据走势出现背离

  从房地产行业的正常逻辑看,土地购置面积增速与新开工面积增速之间存在高度正相关关系,当开发商对市场持乐观预期时,土地购置面积增速增加,新开工面积增速同样加快,反之亦然。因此,在正常情况下,二者之间是保持一致的,两个指标的数字也会基本相同。

  然而,自2019年初以来,土地购置面积增速与新开工面积增速的走势之间发生了显著背离。今年前8个月,土地购置面积同比增速平均值为-30%,而房屋新开工面积同比增速平均值为10%(见图),两个数据相差40个百分点,出现了严重的背离现象。笔者认为,这在一定程度上反映出宏观经济政策、行业运行、企业经营模式的变化,值得深入研究。

  土地收购会形成新开工

  2018年股市大幅度下跌,导致很多民营控股类公司债务危机加剧,而债务危机的传导必然影响到土地市场,很多公司为了偿还债务,被迫处置土地资产。因此,2018年下半年以来,土地市场收购兼并项目显著增多。进入今年5月份之后,房地产金融政策明显收紧,部分房地产企业迫于资金困难,加速转让项目股权。截至今年三季度,泰禾集团已经处置了12个项目,回笼资金约84.45亿元;新城控股共转让了21个项目;阳光100通过股权转让协议,回笼资金约60亿元。百强房企尚且如此,部分中小房企更是频繁通过甩卖项目求生。

  另外,在土地价格持续攀升的背景下,通过招拍挂在核心城市扩大土地储备的难度加大,而并购成为增加土地储备的有效方式。今年1月,融创以125.5亿元的对价,收购了泛海控股旗下子公司100%的股权,获得北京、上海两大优质地块项目100%权益;5月份开始,大部分城市的土地市场恢复至高位时,公司基本停止通过招拍挂获取土地,并购所得土地占融创土储的比例高达70%。

  土地收购兼并的信息不会反映在土地购置面积的统计中,但却会形成新开工。从指标解释可以看出:土地购置面积,包括房地产开发企业在报告期内,通过划拨方式和招拍挂等出让方式取得土地使用权的土地面积。其范围并不涉及二级市场交易。

  虽然二级市场实际交易持续升温,但二级市场土地交易信息并没有完全纳入统计体系,仍有待规范。与土地一级市场相比,二级市场长期处于自发分散状态,发展相对滞后且不规范。为规范、推进二级市场发展。2017年2月,国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》,在34个市县(区)开展为期两年的试点,敦促各地搭建统一的二级市场交易平台。今年7月19日,国务院办公厅印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》,明确了土地的转让形式,将导致土地使用权转移的行为都视为土地转让,实施统一监管。随着制度建设加速推进,未来二级市场交易将更趋规范,并逐步纳入统计体系。

  囤地行为将消失

  土地闲置管理已上升至法律层面。早在1999年,原国土部就出台了《闲置土地处置办法》,并于2012年进行修编,明确提出:土地闲置长达两年的,地方政府可以无偿收回使用权。由于该政策只是处置办法,并未上升到法律层面,虽然有地方政府尝试实施,但并未大面积推广。

  2018年新版《城市房地产管理法》征求意见,第二十六条明确提出,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。同年,地方政府纷纷出台政策,加强闲置土地管理。2018年8月,安徽省政府办公厅印发《清理处置批而未供和闲置土地专项行动方案》。同年9月,陕西、四川等地先后启动批而未供土地和闲置土地清理处置攻坚行动。受此影响,部分开发企业陈年囤地被迫破土动工。

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