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但行业还是有机会的

来源:北京赛事新闻网 编辑:北京赛事新闻网 时间:2019-10-19

  刚刚过去的9月,万科度过了自己35岁的生日。1984年,在改革开放的浪潮之中,王石创办深圳现代科教仪器展销中心,这就是万科最早的主体,当时还挂靠在深圳特发集团名下。35年后,万科已经成长为中国房地产行业健康发展的典范,各项指标长期领先领跑,是当之无愧的排头兵。

  日前,在新中国成立70周年之际,证券时报“壮丽70年·行业排头兵”大型系列采访活动走进万科,证券时报社长、总编辑何伟一行与万科集团董事会主席郁亮进行了一场深度对话。

  时代

  万科诞生于改革开放前沿的深圳,与特区共成长。

  进入房地产市场30年,受益于时代的发展、改革的红利、城镇化进程的加速以及自身稳健的经营,万科取得了引人注目的成就。

  以万科上市以来的数据分析:营业收入方面,1991年为4.23亿元,2018年达到2976.79亿元,增长了704倍,复合增长率约27%;净利润方面,1991年为2614万元,2018年达到337.73亿元,增长了1292倍,复合增长率约30%。2019年上半年,万科营业收入1393.2亿元,净利润118.42亿元,均同比增长了约30%,继续保持了稳健的增速。万科还有一项纪录,上市以来从未亏损,是所有A股公司中持续盈利年限最长的。

  在2000年左右,福布斯还评选万科为最佳小型企业。仅仅十余年后的2016年,万科就入围了《财富》世界500强,排在第356位。之后,万科连续4年上榜,2019年的排名已经升至254位。在销售规模上,万科也长期占据行业龙头地位,2018年度实现合约销售超6000亿元,今年前9个月这一数字达到4756亿元。

  如今的万科,房地产开发业务进入国内70余个重点城市,在其中近20个城市中市场排名第一,约40个城市中排名前三。除房地产开发业务外,万科物业服务板块今年全年的收入有望突破100亿元,成长为新的BG(事业集团);租赁住宅业务覆盖35个城市,累积开业约9万间,开业6个月及以上项目的平均出租率超过90%;以印力集团作为平台,商业开发与经营业务管理面积超过1350万平方米,购物中心整体出租率约97%;物流仓储业务进驻44个城市,可租赁物业的建筑面积约1000万平方米,行业第一。此外,万科的业务版图还包括冰雪度假、教育、养老等。

  信心

  今年7月30日,中共中央政治局召开会议,要求“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。其中,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为首次出现,引发业内广泛讨论,悲观情绪开始蔓延。

  “7·30会议告诉我们,中央建立长效机制的决心坚定不移,并会加快落实。”郁亮对证券时报记者表示,“这意味着行业长期发展的政策环境是稳定的,不会大起大落。”郁亮还对证券时报记者表示,万科不存在侥幸心理,稳定的政策预期有利于行业健康发展,这对企业是件好事。

  “政策稳定的一个明显好处是,企业做市场预测、做发展规划更加容易。”郁亮如是举例。

  郁亮对证券时报记者分析了房地产行业长期、中期、近期所面临的影响因素。郁亮说,长期来看,对包括房地产在内的各行各业影响最大的是人口问题。郁亮列举了一组数字:我国的90后、00后(当前9岁~29岁的人)比70后、80后(当前30岁~49岁的人)少了8200万人,且2018年新出生1523万人,比2017年少了200万人。郁亮对此深感忧虑,客户将越来越稀缺,且要求越来越高。

  中期影响因素,包括前文提及的政策环境,预期是稳定的,但是,行业如何演变面对高度的不确定性。郁亮对证券时报记者表示,中国经济与世界经济高度融合、相互影响,在全球负利率时代下,市场以及资产价格走势等都是难以确定的问题。而短期内对房地产行业产生较大影响是市场因素,比如上海、深圳等地甲级写字楼空置率提高。郁亮认为,短期来看市场压力较大。

  但行业还是有机会的,郁亮对此充满信心,“行业仍存在不平衡、不充分的问题,其中包含发展机遇”。郁亮举例说,中央提出“租购并举”,与“购”相比“租”是短板,这就是不平衡;而不充分也表现在很多方面,包括当前客户的很多需求还没有被满足。

  面对未来的不确定性,万科的做法是苦练基本功。“就好比运动员,之前知道要跑马拉松,可以针对性训练,现在却不知道未来需要长跑还是短跑。”郁亮对证券时报记者表示,“怎样才能应对不同的项目?第一,心肺功能好,也就是发动机要好,要快能快、要慢能慢;第二要练好核心力量,这样怎么跑都不会太差。万科当前在做业务梳理和组织重建,就是希望通过‘减脂、增肌、活血’等举措,拥有一个更健康的身体。”

  担当

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